LƯU Ý KHI MUA NHÀ ĐẤT THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

Hiện nay việc mua bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng khá phổ biến. Mặc dù bằng cách này người mua có thể an tâm về pháp lý do đã được ngân hàng kiểm định khi cho vay thế chấp, tuy nhiên cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

- Theo quy định tại Khoản 7, 8 Điều 320 và Khoản 5 Điều 321 BLDS 2015, nếu quyền sử dụng đất, nhà ở đang là tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ có quyền bán khi bên nhận thế chấp đồng ý. Việc đồng ý phải được thể hiện bằng văn bản phát hành trước thời điểm các bên ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc (nếu có).

- Nếu không thỏa mãn các điều kiện nêu trên, giao dịch xác lập giữa bên bán và bên mua có thể bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật dẫn đến việc các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại theo quy định.

- Khoản 5 Điều 12 Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN cho phép các bên thực hiện thủ tục sang tên đồng thời với việc xóa chấp. Tuy nhiên việc này chỉ thực hiện được với điều kiện ngân hàng phải có nội dung đồng ý việc này trước thời điểm các bên ký kết Hợp đồng mua bán công chứng.

- Các nội dung chi tiết liên quan đến thủ tục mua bán và xóa thế chấp; thanh toán; xử lý vi phạm được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên (bên bán, ngân hàng, bên mua). Trường hợp các bên có ký hợp đồng đặt cọc, vì bên bán có thể chỉ định tài khoản nhận thanh toán để bên mua chuyển tiền và pháp luật có quy định cho phép việc thực hiện thủ tục sang tên đồng thời với việc xóa chấp, nên nếu ngân hàng có văn bản đồng ý cho các bên ký HĐMB và thực hiện đăng ký sang tên đồng thời với việc xóa thế chấp, mà bên mua từ chối việc ký kết Hợp đồng mua bán khi nhà đất chưa được giải chấp, thì có thể xem là vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng đặt cọc dẫn đến việc bị mất cọc.

- Tương tự đối với trường hợp vay thế chấp mua nhà đất, sử dụng chính nhà đất định mua làm tài sản thế chấp với ngân hàng cũng là hình thức vay phổ biến được nhiều người mua hiện nay lựa chọn. Trường hợp này ngân hàng sẽ giải ngân trực tiếp tiền vào tài khoản bị phong tỏa của bên bán mở tại ngân hàng đó. Các quy định về việc gỡ phong tỏa tài khoản, quy trình sang tên, đăng ký thế chấp, xử lý vi phạm cụ thể sẽ được thực hiện theo thỏa thuận ba bên ký kết giữa bên bán, bên mua và ngân hàng.

Tóm tại, việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn chứa nhiều rủi ro, người mua bán phải cẩn trọng trong quá trình thực hiện. Người mua nên nhờ chuyên gia, thuê luật sư để được tư vấn để đảm bảo tránh rủi ro có thể phát sinh gây thiệt hại đến quyền và lợi ích của mình.